Haus in Duisburg unter Wert an Kinder verkaufen: Familienpreis gut vorbereiten

Ein Familienpreis braucht eine gemeinsame Rechnung

Ihr Kind möchte das Duisburger Haus übernehmen, und Sie möchten ihm den Einstieg erleichtern. Ein niedriger Kaufpreis klingt dafür zunächst einfach. Entscheidend ist aber, was Sie mit der Übertragung erreichen: Geld für den eigenen Umzug, Unterstützung für die nächste Generation oder beides. Sobald diese Ziele getrennt auf dem Tisch liegen, lässt sich ein Familienpreis viel klarer besprechen.

Dieser Ratgeber betrachtet die Übertragung zu Lebzeiten zwischen Eltern und erwachsenen Kindern. Im Mittelpunkt steht die Entscheidung, ob ein verbilligter Verkauf wirtschaftlich zu beiden Seiten passt und welche Fragen vor einem Vertragsentwurf geklärt sein sollten. Für ein bereits geerbtes Haus gilt eine andere Ausgangslage; dazu hilft der Ratgeber Haus geerbt: Entscheidungen ordnen.

Beginnen Sie mit drei getrennten Größen: dem nachvollziehbaren Immobilienwert, der tatsächlich vereinbarten Gegenleistung und Ihrem eigenen finanziellen Bedarf. Die offene Restschuld ist eine vierte Zahl. Keine dieser Größen ersetzt automatisch eine andere. Wenn ein Kind nur die Bank ablöst, sagt das beispielsweise noch nichts darüber aus, ob die gesamte Immobilie damit angemessen bezahlt ist.

Erst den Duisburger Wert klären, dann den Rabatt

Ein bewusst eingeräumter Vorteil lässt sich erst beziffern, wenn die Ausgangsbasis stimmt. Sammeln Sie Grundbuch, Grundstücks- und Wohnflächen, Bauunterlagen, Modernisierungen und bekannte Schäden. Soll ein Wohnrecht bestehen bleiben, muss auch dessen genauer Inhalt in die Bewertung einfließen. Der Wert eines frei verfügbaren Hauses und der eines belasteten Hauses sind keine austauschbaren Ausgangswerte.

Für die örtliche Orientierung veröffentlicht der Gutachterausschuss Duisburg Immobilienrichtwerte für weiterverkaufte Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser. Diese beziehen sich auf modellhafte Normobjekte. Die verfügbaren Jahrgänge und Fachinformationen sind über BORIS.NRW zugänglich. Für Ihr Haus müssen die tatsächlichen Merkmale und Abweichungen eingeordnet werden; ein Richtwert liefert keinen verbindlichen Einzelpreis.

Notieren Sie bei jeder Einschätzung Stichtag, Nutzungszustand und wesentliche Annahmen. Bei einem Haus in Rheinhausen oder einem Reihenhaus in Walsum zählt die konkrete Immobilie, nicht ein pauschaler Familienpreis für den Stadtteil. Gibt es verschiedene Wertvorstellungen, vergleichen Sie zuerst Flächen, Rechte und Zustandsannahmen. Ein Mittelwert aus zwei ungeklärten Zahlen löst den Unterschied selten.

Für steuerliche Zwecke kann eine andere Bewertung und Nachweisform erforderlich sein als für eine erste Verkaufsorientierung. § 198 BewG eröffnet unter Voraussetzungen den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts, etwa durch ein qualifiziertes Gutachten. Ein bewusst günstiger Familienkaufpreis ist deshalb nicht automatisch der Wert, den die Finanzverwaltung zugrunde legen muss.

Was bezahlt Ihr Kind tatsächlich?

Schreiben Sie sämtliche vorgesehenen Leistungen einzeln auf: eine sofortige Kaufpreiszahlung, die Übernahme eines Darlehens, spätere Raten und gegebenenfalls weitere vertragliche Verpflichtungen. Ergänzen Sie Empfänger und Fälligkeit. So erkennen beide Seiten, welches Geld Ihnen tatsächlich zufließt und welche Verpflichtung nur an anderer Stelle erledigt wird.

Ein vereinfachtes, frei erfundenes Rechenbild: Die Familie arbeitet zunächst mit einem Immobilienwert von 360.000 Euro. Vorgesehen sind 180.000 Euro Zahlung an die Eltern und die Übernahme von 60.000 Euro Restschuld. Wirtschaftlich stehen damit zunächst 240.000 Euro Gegenleistung im Raum. Die verbleibende Differenz beträgt rechnerisch 120.000 Euro. Diese Zahlen sind weder Duisburger Marktwerte noch eine steuerliche Berechnung.

Das Beispiel zeigt vor allem, warum der Überweisungsbetrag allein nicht genügt. Rechte, Lasten und weitere Leistungen können die Einordnung verändern. Lassen Sie die vollständige Vereinbarung bewerten, bevor Sie eine Differenz als endgültigen Schenkungswert bezeichnen. Auch eine spätere Entscheidung, auf eine vereinbarte Kaufpreisforderung zu verzichten, sollte vor ihrer Umsetzung steuerlich geprüft werden.

Wann kann ein Verkauf einen Schenkungsanteil enthalten?

Ein Vertrag mit der Überschrift „Kaufvertrag“ beantwortet die Schenkungsteuerfrage nicht allein. § 7 ErbStG erfasst freigebige Zuwendungen, soweit der Empfänger auf Kosten des Zuwendenden bereichert wird. Wird ein Haus bewusst teilweise ohne entsprechende Gegenleistung übertragen, kann deshalb neben dem entgeltlichen Teil ein Schenkungsanteil vorliegen. Die konkrete Bewertung gehört in die Steuerberatung.

Bei unbeschränkter Steuerpflicht sieht § 16 ErbStG für Kinder grundsätzlich einen persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro vor. Dieser Betrag ist keine Preisvorgabe für ein Haus. Er bedeutet auch nicht, dass jede neue Übertragung wieder einen ungenutzten Freibetrag mitbringt. Nach § 14 ErbStG werden mehrere Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet.

Stellen Sie deshalb frühere Zuwendungen mit Datum, zuwendender Person und vorhandenen Steuerunterlagen zusammen. Wenn das Haus nur einem Elternteil gehört, lässt sich der Freibetrag des anderen nicht einfach rechnerisch dazunehmen. Entscheidend ist, wer tatsächlich welches Vermögen zuwendet. Eine Übertragungskette allein zur vermeintlichen Verdoppelung von Freibeträgen ist keine Entscheidung für einen allgemeinen Ratgeber.

Für das erste Beratungsgespräch reicht eine übersichtliche Liste. Originale und genaue persönliche Beträge gehören in den geschützten Austausch mit der Steuerberatung. Im Familiengespräch sollte zunächst deutlich werden, ob der Preisnachlass bewusst gewollt ist und ob alle Beteiligten denselben wirtschaftlichen Vorgang meinen.

Drei Steuerfragen getrennt beantworten

Beim unmittelbaren Grundstückserwerb durch ein Kind von seinen Eltern greift grundsätzlich die Befreiung für Verwandte in gerader Linie nach § 3 Nummer 6 GrEStG. Diese Grunderwerbsteuerregel entscheidet jedoch nicht über eine mögliche Schenkungsteuer. Bei weiteren Erwerbern oder anderen Vertragsparteien muss die konkrete Konstellation gesondert geprüft werden.

Daneben steht die Einkommensteuer des verkaufenden Elternteils. Der Verkauf an das eigene Kind ist nicht schon wegen der Verwandtschaft von § 23 EStG ausgenommen. Erwerbsdatum, tatsächliche Nutzung und entgeltliche Bestandteile können eine Rolle spielen. Bei einer teilweise entgeltlichen Übertragung sollte die Beratung die aktuelle rechtliche Einordnung anhand des gesamten Vertrags prüfen.

Halten Sie für diese Prüfung den ursprünglichen Erwerbsvertrag, die Nutzungsgeschichte und gegebenenfalls frühere Abschreibungsunterlagen bereit. Die grundsätzlichen Fristen und Eigennutzungsalternativen erklärt der vorhandene Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Hausverkauf. Für den Familienpreis brauchen Sie daraus ein konkretes Ergebnis für Ihren eigenen Vorgang, keine zweite allgemeine Fristrechnung.

Welchen Erlös brauchen Sie selbst?

Rechnen Sie Ihre Versorgung unabhängig vom gewünschten Vorteil für Ihr Kind. Wie finanzieren Sie das nächste Zuhause? Welcher Betrag muss für laufende Ausgaben und absehbare größere Anschaffungen verfügbar bleiben? Welche Kosten fallen schon vor der Kaufpreiszahlung an? Ein Familienpreis passt erst, wenn die eigene Planung auch mit einem realistischen Puffer funktioniert.

Bei Ratenzahlungen ist ein zugesagter Gesamtbetrag nicht dasselbe wie sofort verfügbares Geld. Stellen Sie Ihren tatsächlichen monatlichen Bedarf den sicheren Einnahmen gegenüber. Besprechen Sie mit dem Notariat, wie Zahlungen abgesichert werden können und was bei einem Ausfall geschehen soll. Prüfen Sie außerdem, ob Ihr Kind neben den Raten noch Kredit, Instandhaltung und mögliche Modernisierung tragen kann.

Machen Sie dazu einen gemeinsamen Belastungstest: Welche bereits erkennbaren Arbeiten stehen an Dach, Heizung oder Leitungen an, und wer finanziert sie nach der Übertragung? Lassen Sie notwendige Maßnahmen fachlich einschätzen, statt den Preisnachlass vollständig als Renovierungsbudget zu behandeln. Ein günstiger Erwerb hilft wenig, wenn danach weder Geld für die Substanz noch für die vereinbarten Zahlungen an Sie bleibt. Halten Sie deshalb Kaufpreisfinanzierung, Maßnahmenbudget und laufende Haushaltskosten des Kindes getrennt fest. So wird sichtbar, ob die Unterstützung dauerhaft trägt oder nur den ersten Zahlungstermin erleichtert.

Für einen Schenkungsanteil ist auch eine spätere eigene Bedürftigkeit relevant. § 528 BGB sieht unter Voraussetzungen eine Rückforderung wegen Verarmung des Schenkers vor. Daraus folgt weder eine automatische Rückabwicklung jedes günstigen Verkaufs noch eine sichere Gestaltung zum Schutz vor späteren Ansprüchen. Eine Übertragung, die Ihre eigene Versorgung gefährdet, sollte vor der Unterschrift neu geordnet werden.

Restschuld und Bankfreigabe früh klären

Die interne Vereinbarung „unser Kind zahlt den Kredit weiter“ entlässt Sie nicht automatisch aus Ihrer Haftung gegenüber der Bank. Wird die Schuldübernahme zwischen bisherigem Schuldner und Übernehmer vereinbart, hängt ihre Wirksamkeit nach § 415 BGB von der Genehmigung des Gläubigers ab. Fragen Sie die Bank ausdrücklich nach Übernahme, Haftungsentlassung und den Bedingungen des konkreten Darlehens.

Lassen Sie sich den aktuellen Ablösebetrag beziehungsweise die vorgesehenen Übernahmebedingungen nennen. Die eingetragene Grundschuld bildet nicht zwingend die aktuelle Restschuld ab. Das Notariat benötigt außerdem eine klare Vorgabe, welche Belastungen bestehen bleiben und welche im Zuge der Übertragung erledigt werden sollen. Diese Punkte gehören zusammen mit der Finanzierung des Kindes vor eine verbindliche Preiszusage.

Wenn die Übernahme nicht möglich ist, vergleichen Sie eine neue Finanzierung mit einer Ablösung. Dabei zählen die tatsächlichen Bankbedingungen. Ein günstiger Familienpreis kann Finanzierung erleichtern, ersetzt aber weder die Kreditentscheidung noch eine tragfähige monatliche Rechnung.

Wohnsicherheit und Geschwister nicht nebenbei regeln

Möchten Sie im Haus bleiben, klären Sie die gewünschte Nutzung unabhängig vom Kaufpreis: Welche Räume, welcher Zugang und welche gemeinschaftlichen Flächen werden gebraucht? Wer trägt welche laufenden Kosten? Die genaue Gestaltung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs besprechen Sie mit dem Notariat. Der vorhandene Ratgeber zum Verkauf mit Wohnrecht vertieft diese eigene Nutzungsentscheidung.

Besprechen Sie mit dem Notariat auch, ob Rückforderungsrechte für bestimmte Ereignisse vereinbart werden sollen, etwa einen späteren Verkauf oder das Vorversterben des Kindes. Ein Familienversprechen allein bietet nicht dieselbe Absicherung wie eine passende rechtliche Gestaltung. Welche Lösung zu Ihnen passt, hängt von Ihrem Wohnwunsch und den übrigen Vertragsbedingungen ab.

Gibt es weitere Kinder, trennen Sie den heutigen Kaufvertrag von künftigen Erb- und Pflichtteilsfragen. Ein Preisnachlass legt nicht von selbst fest, wie später unter Geschwistern abgerechnet wird. § 2325 BGB kann bei Schenkungen Pflichtteilsergänzungsfragen auslösen. Vermeiden Sie pauschale Zusagen, nach zehn Jahren seien sämtliche Ansprüche erledigt; verschiedene Fristen und vorbehaltene Rechte benötigen ihre eigene rechtliche Prüfung.

Mit einer klaren Mappe zum Vertragsentwurf

Für den nächsten Schritt brauchen Sie keine perfekte Familienstrategie, sondern einen gemeinsamen Stand der wesentlichen Tatsachen. Stellen Sie die Objektunterlagen und eine kurze Übersicht der Beteiligten zusammen. Notieren Sie den begründeten Wertansatz, sämtliche Gegenleistungen, die eigene Erlösplanung und offene Bankfragen. Ergänzen Sie den gewünschten Übergabetermin und gegebenenfalls die weitere Nutzung durch die Eltern.

Die Grundstücksübertragung benötigt auch innerhalb der Familie notarielle Beurkundung nach § 311b BGB. Geben Sie dem Notariat deshalb die vollständigen Absprachen, einschließlich Raten und weiterer Leistungen. Die Steuerberatung prüft parallel die steuerlichen Folgen. Lassen Sie den Entwurf anschließend daraufhin durchgehen, ob er das gemeinsam beschlossene wirtschaftliche Ergebnis tatsächlich abbildet.

Wird dabei deutlich, dass der Familienkauf die eigene Versorgung oder die Finanzierung des Kindes überfordert, ist das eine hilfreiche Erkenntnis vor der Bindung. Sie können den Preis, den Zeitpunkt oder die grundsätzliche Übertragungsrichtung noch einmal überdenken. Möchten Sie als Alternative einen Verkauf am Duisburger Markt prüfen, bietet die kostenlose persönliche Einschätzung einen passenden Einstieg für die Preis- und Vermarktungsfrage. Die rechtliche und steuerliche Gestaltung bleibt bei Ihren dafür zuständigen Beratern.

Quellen und fachliche Einordnung

Stand: 17. Oktober 2026. Die folgenden Primärquellen tragen die örtlichen, rechtlichen und steuerlichen Grundlagen. Der Ratgeber hilft bei der Vorbereitung und ersetzt keine individuelle Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.

• Gutachterausschuss Duisburg: Immobilienrichtwerte
• § 198 BewG: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
• § 7 ErbStG: Schenkungen unter Lebenden, § 14 ErbStG: frühere Erwerbe und § 16 ErbStG: Freibeträge
• § 3 GrEStG: Ausnahmen und § 23 EStG: private Veräußerungsgeschäfte
• § 311b BGB: Beurkundung und § 415 BGB: Schuldübernahme
• § 528 BGB: Rückforderung wegen Verarmung und § 2325 BGB: Pflichtteilsergänzung
• Medienverbund der Notarkammern: Immobilien schenken – aber richtig! (Dezember 2021)